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Buongiorno, sto per trasferirmi con la mia famiglia in appartamento in condominio nuova costruzione (10 piani i totale, noi siamo al 7'). Ho un bimbo disabile che utilizza sia la carrozzina manuale che elettrica. L'accesso al nostro nuovo appartamento è posto di fianco alla scala condominiale che porta al piano di sotto. So che per motivi di sicurezza le scale devono essere libere, ma ho il diritto di mettere un cancelletti o una barriera richiudibile che riduca il rischio che il mio bambino uscendo di casa per sbaglio cada giù dalle scale? Esistono ausili o cancelletti di questo genere? Per evitare problemi con futuri condomini, caso mai adesso mi dessero il permesso di installare qualche cosa, come mi devo comportare?

Grazie

 

La risposta dell'Ing. Marchetti


Le scale, ricomprese dall’art. 1117, n. 1, c.c. tra le parti comuni dell’edificio, sono strutture composte da manufatti (gradini, corrimano, ballatoi, pareti, soffitti, impiailluminazione), «che consentono l’accesso pedonale dal piano terreno ai diversi piani inferiori e superiori dell’edificio» (TAMBORRINO).
Le scale si presumono comuni anche ai proprietari delle unità immobiliari site al piano terreno le quali abbiano accesso esclusivo dalla strada, e ciò sulla scorta della considerazione che le scale, per loro natura, sono elementi necessari all’esistenza stessa dello stabile, ed in ogni caso servono a tutti i condòmini per accedere a parti comuni dell’edificio come, ad esempio, il tetto, le cantine, i locali della portineria.
La presunzione di comproprietà delle scale non è limitata all’ipotesi di edifici divisi per piani, ma è applicabile, per analogia, anche quando si tratti di edifici limitrofi appartenenti a proprietari diversi, persino se aventi le caratteristiche di edifici autonomi, sempre che esse, pur insistenti sull’area di uno solo di detti edifici (o a cavallo del confine), risultino destinate oggettivamente e stabilmente all’uso di entrambi (Cass. 1-3-1995, n. 2324).
In un condominio con più scale, «si ha una situazione di comunione parziaria, nel senso che le scale stesse devono intendersi come bene comune solo dei condòmini proprietari di quegli appartamenti che ne usufruiscono» (CUSANO). In tale ipotesi, qualora venga decisa l’installazione di un ascensore in una delle scale, alla relativa delibera assembleare non può opporsi il proprietario di un appartamento servito da un’altra scala.
Devono, inoltre, considerarsi parti comuni anche i pianerottoli ed i balconi di cui sono dotate le scale, sempre che siano accessibili unicamente da queste (Cass. 13-12-1979, n. 6502), mentre sono da ritenersi di proprietà esclusiva le scale che forniscano accesso all’unità immobiliare di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, o che siano interne a tale proprietà o che, infine, servano di accesso a terrazze soprastanti o a locali sottostanti di proprietà esclusiva (TAMBORRINO).
Il condòmino che, avendone diritto, operi una sopraelevazione sull’ultimo piano dell’edificio, potrà prolungare le scale comuni sino al nuovo piano, ma avrà l’obbligo di conferire a tali nuove scale le stesse caratteristiche delle rampe preesistenti (Cass. 28-9-1973, n. 2436).
Quanto all’uso che ciascun condòmino possa fare della scala comune, la giurisprudenza ha precisato che l’apertura praticata da un condòmino in corrispondenza delle scale, la quale non abbia apportato alcun mutamento alla conformazione ed allo spazio di queste ultime, non ne abbia limitato il godimento da parte degli altri condòmini, e non abbia arrecato alcun danno alle parti comuni o pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza ed al decoro architettonicodell’edificio, rientra nella disciplina dell’uso della cosa comune lecita ai sensi dell’art. 1102 c.c. (Cass. 20-6-1977, n. 2589).

Dopo tutta questa dotta disquisizione sulle scale, purtroppo ritengo che, nel suo caso, ella limiterebbe il godimento della scala da parte di altri condomini. Deve sicuramente fare richiesta alla Assemblea condominiale ma, anche ricevendo l’assenso, in futuro qualcuno potrebbe ricorrere. Purtroppo esistono anche sentenze del TAR che privilegiano il godimento della parte comune rispetto al diritto del diversamente abile.

 

Ing. Marco Marchetti
www.vimec.biz

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